Stiže novi zakon o najmu: Evo što se mijenja za stanodavce i podstanare

Novi zakon o najmu mogao bi olakšati ili pak zagorčati život velikom broju stanovnika Hrvatske. Podstanar koji godinama ne plaća, ali odbija se iseliti i stanodavac koji samovoljno diže najamninu dvije su noćne more hrvatskog tržišta najma. 

Novi zakon o najmu stanova oba slučaja ograničava uz ovjeru ugovora kod javnog bilježnika i stroža pravila kod povećanja cijene.

Tomislav Jukić, ravnatelj Uprave za provedbu stambene politike, kvalitetu stanovanja i komunalno gospodarstvo, kazao je u emisiji Studio 4 kako je trenutačni Zakon o najmu stanova je iz 1996. Godine kada tržišni najam stanova, kakav danas poznajemo, u praksi gotovo da i nije postojao.

- Važeći zakon više je usmjeren na najam stanova u društvenom vlasništvu i cijeli je usmjeren u rješavanje tih odnosa. Što se tiče klasičnog tržišnog najma, malo je toga uređeno na adekvatan način. U zadnjih 30 godina jako se promijenilo stanje na tržištu stanovanja u RH, naglasio je.

Porast tržišnog ugovora o najmu

Dodaje kako se vidi porast tržišnog ugovora o najmu i podaci Porezne uprave govore da je 2021. Godine bilo evidentirano 104 tisuće ugovora o najmu stanova, a prošle godine 240 tisuća.

- Postalo je evidentno da se mora regulirati odnos između najmodavca i najmoprimca. Još je uvijek ideja da ugovor bude osnovni alat za dogovor dviju strana, a država uskače tamo gdje osjeti da mora,naglasio je.

Zakon je bio na javnom savjetovanju do 2. rujna ove godine i dobile su se primjedbe koje se moraju razmotriti. Cilj je da zakon stupi 1. siječnja iduće godine.

- Ideja je da se ubrzaju postupci kada se jedna ili druga strana ne drže ugovornih odredbi. Potrebna je i solemnizacija ugovora koja, meni se čini, nije skupa. Ako pričamo o 600 eura mjesečnog najma i ugovor se sklapa na neograničeno vrijeme, solemnizacija je oko 110 eura. To je najmodavcu koji se osigurava od bilo kakvog problema, na kraju mu je lakše u rješavanju problema. Bitne su ovršne klauzule koje određuju da se može ići u ovršni postupak bez toga da idete u parnični postupak, rekao je Jukić.

Obavezna solemnizacija ugovora

Dodaje kako je i do sada solemnizacija bila moguća, ali sada je obvezna.

Ovaj ugovor koristi i najmoprimcima, jer zakon kaže kako bi se najamnina mogla povećavati najviše jednom godišnje i to za postotak rasta cijena stambenih objekata iz prethodne godine prema DZS-a. O povećanju će se najmoprimca morati obavijestiti najmanje 30 dana ranije, a odredba ugovora koja bi dopuštala češće ili veće povećanje bila bi ništetna.

- Po novom imamo lako provjerljiv podatak, koji do sada nije postojao, koji objavljuje DZS i to je podatak o vrijednosti nekretnina. Koliko raste vrijednost nekretnina, za toliko može rasti vrijednost nekretnina, naglasio je.

 Agencije za osiguranje radničkih tražbina

Dodaje kako OECD preporučuje ograničavanje povećanja najamnine. Oni vide benefite u tome, u prvom redu, u mobilnosti radi nevezivanja ljudi za određeno mjesto rada, radne snage i bolje učinkovitosti.

Po prvi puta u Hrvatskoj se uvode Agencije za osiguranje radničkih tražbina. Ako najmoprimac ne bude izvršavao svoje obveze, onda bi Agencija stanodavcu isplaćivala njegova potraživanja pod određenim uvjetima. Ugovor će morati biti ovjeren i dostavljen Agenciji, a plaćat će se i godišnja članarina koja će iznositi između 40 i 150 eura godišnje.

- To je oblik osiguranja. Ova Agencije je osnovana prvenstveno zbog isplaćivanja plaća radnicima u trgovačkim društvima koja su otišla u stečaj. Od 1. siječnja 2025. su dobili da plaćaju neplaćene alimentacije pa ih utužuju od roditelja koji ih ne plaćaju. Samo najmodavci koji to žele mogu se obratiti Agenciji i ona će ih osigurati, naglasio je.

Ističe kako je cilj što veći broj stanova staviti na tržište i, kako kaže, Hrvatskoj nedostaje nekretnina i za kupnju i za najam. 

- Ovo je još jedan mehanizam da najmodavci, koji ne žele iznajmljivati jer se boje, su osigurani s više strana, rekao je.

Dodaje kako trenutačni Zakon najmodavca jako ograničava kod otkaza ugovora o najmu.

- Sada se daje mogućnost da stanodavcu raskine ugovor o najmu bez ikakvog razloga, no otkazni su rokovi drugačiji. Može se ugovorom odrediti da je otkazni rok 3 mjeseca, a ako to nije sređeno ugovorom, otkazni rok je 6 mjeseci, ako je ugovor trajao duže od 5 godina, otkazni je rok godinu dana i još dodatno 6 mjeseci, ako maloljetna djeca žive u stanu, naglasio je.