Nekretnine za 53 tisuće eura: Kako funkcionira otvoreni nekretninski fond?

Hrvati tradicionalno najviše vjeruju ulaganjima u nekretnine – unatoč visokim cijenama, kolebljivom tržištu i konkurenciji alternativnih ulaganja poput dionica, kripta, obveznica ili ETF-ova. Upravo na toj navici temelji se ideja prvog hrvatskog otvorenog fonda za ulaganje u nekretnine, čiji je direktor Andrej Erjavec gostovao u Studiju 4 HRT-a.

Fond omogućuje ulaganje u komercijalne nekretnine već od 53 tisuće eura, a cilj mu je, kako kaže Andrej Erjavec – “Hrvatu omogućiti da za relativno mali iznos postane suvlasnik velikih, profitabilnih poslovnih nekretnina”. Erjavec je pojasnio da su raniji nekretninski fondovi u Hrvatskoj bili zatvorenog tipa, dok novi model omogućuje ulazak i izlazak iz fonda više puta godišnje, uz redovitu likvidnost.

– Dozvolu Hanfe dobili smo prije godinu dana, a u lipnju smo prikupili prva sredstva – oko 40 milijuna eura – i kupili prve komercijalne nekretnine. Fond kupuje isključivo poslovne zgrade, trgovačke centre, logističke hale i hotele. Ne stanove, ne apartmane, naglasio je. Komercijalne nekretnine iznajmljuju se pravnim osobama, što investitorima osigurava stabilan prinos.

Zašto bi netko ulagao u fond, a ne kupio svoj stan?

Pa, ima više razloga, objasnio je Erjavec. 

Prvo, prinosi - "najam stanova u Zagrebu danas donosi oko tri posto, isto toliko otprilike i državne obveznice. Komercijalne nekretnine u Hrvatskoj i Sloveniji daju sedam do sedam i pol posto. To je znatno više od europskog prosjeka i to je glavna stvar koja privlači investitore".

Drugo, cijene komercijalnih nekretnina - "trgovački centar košta 100, 150, pa i 200 milijuna eura. Kvalitetna uredska zgrada – najmanje 30 milijuna. Jedan pojedinac to ne može kupiti. Fond zato postoji: da zajedno sakupimo kapital i uđemo u velike projekte".

Treće, diversifikacija - "mi kupujemo različite vrste nekretnina, na različitim lokacijama, u Hrvatskoj i Sloveniji – uredske prostore, trgovačke centre, logistiku, hotele... Jedan investitor s jednim stanom nema tu širinu", kaže Erjavec.

Četvrto, profesionalno upravljanje - "ljudi koji vode fond imaju desetak godina iskustva u nekretninama. Investitor ne mora brinuti ni o najmu, ni o održavanju, ni o papirima – sve to radimo mi", dodaje.

I peto, likvidnost - "Ako želite prodati stan, to može trajati tjednima ili mjesecima. Kod fonda podnesete zahtjev i na kraju kvartala dobijete svoj novac – uplatili ste, zaradili ste, povučete koliko želite. To je velika prednost", zaključuje.

Tko može ulagati i po kojim uvjetima?

Za ulazak u fond potrebna su dva uvjeta: Minimalno ulaganje: 53.000 eura i test kvalificiranog ulagatelja - upitnik kojim se utvrđuje osnovno razumijevanje rizika. Ne može netko prvi put s ceste doći i ulagati. Mora proći osnovnu procjenu znanja i iskustva, objasnio je Erjavec.

Prvi fond namijenjen je profesionalnim ulagateljima, no društvo planira i retail fond, dostupan znatno širem broju građana. Intencija je, dodaje Erjavec - da kroz nekoliko godina deset tisuća Hrvata može ulagati na ovaj način.

Ulazak HOKO osiguranja i vlasnička struktura

Erjavec je otkrio da u vlasničku strukturu društva za upravljanje fondom ulazi i HOKO osiguranje. Oni su suvlasnici našeg društva za upravljanje i jedan od najeminentnijih ulagatelja u komercijalne nekretnine u Hrvatskoj, rekao je.

Podsjetio je da HOK u portfelju već ima hotele Hilton u Zagrebu, uredske zgrade, trgovačke centre i druge velike nekretnine, dok Interkapital donosi dugogodišnje iskustvo u upravljanju fondovima. Sinergija HOK-ovog znanja o nekretninama i našeg iskustva u fond industriji pokazala se vrlo uspješnom, zaključuje.

Drugi fond za građane, prvi rezultati i ulaganja

Fond trenutno prima samo kvalificirane ulagatelje, ali cilj je u sljedećih godinu do dvije pokrenuti i retail fond otvoren svim građanima. To bi bila prava demokratizacija ulaganja u nekretnine. Ljudi više ne bi morali sami tražiti stan, kupovati, voditi papirologiju ili razmišljati o prodaji, istaknuo je Erjavec.

Prve nekretnine kupljene su u srpnju, a fond je već objavio početne rezultate. U prvom kvartalu ostvarili smo oko 2,5% prinosa, što na godišnjoj razini iznosi oko 10%. To je iznad naših dugoročnih očekivanja od 8–9%, tvrdi Erjavec.

Fond je dosad kupio dvije velike nekretnine: City Center One Split (udjel u partnerstvu s Raiffeisenom i fondom iz Rovinja) i Grand Hotel Bonavia u Rijeci, koji se trenutno podiže na više standarde.

Novi investicijski ciklus i širenje u regiji

– Već u sljedećim tjednima planiramo akvizicije novih nekretnina. U završnoj fazi smo pregovora za jednu vrhunsku uredsku zgradu u Zagrebu, ali i za nekoliko trgovačkih objekata u Hrvatskoj i Sloveniji, najavio je Erjavec. Cilj je povećati vlasnički kapital na 70–80 milijuna eura, čime bi se vrijednost portfelja podigla na više od 120 milijuna eura.

Iako se Hrvatima ovakav način ulaganja još čini neobičan, u srednjoj Europi riječ je o uobičajenoj praksi.

– Pogledajte Češku – ondje postoji oko 160 fondova ove vrste. Većina objekata u Pragu – trgovački centri, uredske zgrade – u vlasništvu je čeških fondova u koje ulažu njihovi građani, rekao je Erjavec, zaključujući da i Hrvatska ide u tom smjeru.

Više poslušajte u videoprilogu: