Tržište nekretnina između pada prometa i visokih cijena

Tržište nekretnina u Hrvatskoj i dalje obilježavaju visoke cijene i promjene u dinamici kupoprodaje, a najnoviji podaci upućuju na značajan pad broja transakcija. Istodobno, razlike u cijenama između pojedinih dijelova zemlje ostaju izražene, dok se kupci sve češće pitaju gdje se uopće isplati ulagati.

O aktualnim trendovima na tržištu nekretnina, odnosu ponude i potražnje te utjecaju novog zakonodavnog okvira govorilo se u emisiji Otvoreno, u kojoj su sudjelovali državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir, direktorica Sektora za trgovinu HGK-a Maja Bogović te stručnjak za tržište nekretnina Boro Vujović.

Uhlir: Pad kupoprodaje uz ograničenu ponudu

 Željko Uhlir je istaknuo kako je tržište nekretnina izrazito promjenjivo te da se njegovo kretanje kontinuirano prati kroz godišnje analize.

- Tržište nekretnina je jedna promjenjiva kategorija. Novi pregled koji je objavljen u Narodnim novinama puno je opsežniji, ima oko 250 stranica i fokusiran je na socioekonomske parametre koji pokazuju kako živimo i koliko su nekretnine zapravo skupe, rekao je Uhlir, dodajući da su u izradi sudjelovali Ekonomski institut, Porezna uprava i sustav e-Nekretnine.

Naglasio je kako analiza omogućuje praćenje dugoročnih trendova.

- Pregled radimo od 2012. godine i on nam daje presjek stanja u određenom trenutku, ali i mogućnost da kroz stručne analize pratimo što se događa na tržištu kroz dulje razdoblje, pojasnio je.

Govoreći o aktualnim kretanjima, Uhlir je istaknuo pad prometa.

- Bilježimo pad kupoprodaje, u jednom trenutku i do 20 posto. Promet pada, dok cijene ne padaju istom brzinom, rekao je.

Dodao je kako je razlog tomu ograničena ponuda nekretnina.

- Kod nas postoji ograničen broj nekretnina - ne može se graditi više od onoga što dopuštaju prostor, projekti i dozvole. Očito smo dosegli razinu na kojoj više nema prostora za značajnije širenje, istaknuo je.

Podsjetio je i na zakonske izmjene kojima se pokušava utjecati na trendove na tržištu.

- Zato smo prošle godine izmijenili osam zakona, uključujući Zakon o prostornom uređenju i Zakon o gradnji, kako bismo se odmaknuli od trenda pada, zaključio je.

Bogović: Poljoprivredna zemljišta najzastupljenija u kupoprodaji

Direktorica Sektora za trgovinu HGK Maja Bogović istaknula je kako najnoviji podaci potvrđuju usporavanje aktivnosti na tržištu nekretnina.

- Podaci ukazuju na pad broja kupoprodaja, ali i ukupnog prometa, što znači da se uistinu manje poslovalo s nekretninama, rekla je Bogović.

Pojasnila je i strukturu tržišta prema vrstama nekretnina.

- Kada gledamo po vrsti nekretnina, na prvom su mjestu poljoprivredna zemljišta s oko 25 posto udjela u ukupnom broju kupoprodaja. Slijede stanovi i apartmani, a potom građevinska zemljišta i obiteljske kuće, navela je.

Istaknula je kako stanovi i apartmani dominiraju po vrijednosti transakcija.

- Ako gledamo vrijednost, stanovi i apartmani čine oko 45 posto ukupnog udjela, no ta je vrijednost pala za oko 10 posto u odnosu na prošlu godinu, kazala je.

Naglasila je i važnost dugoročnog promatranja tržišta.

- Tržište nekretnina treba sagledavati u duljem razdoblju, kada se svi podaci stabiliziraju, jer je riječ o sustavu koji reagira sporije i zahtjeva određeno vrijeme za jasnije trendove, zaključila je.

Vujović: Različiti regionalni trendovi i dvije skupine kupaca

Stručnjak za tržište nekretnina Boro Vujović ocijenio je kako pad broja transakcija jest vidljiv, ali da podaci nisu u potpunosti usuglašeni te da postoje određene razlike u procjenama.

- Prema podacima Porezne uprave bilo je oko 117 tisuća transakcija, uz pad od oko 13 posto u odnosu na 2024. godinu. No, činjenica je da je broj transakcija manji i to se osjeća na tržištu, rekao je Vujović.

Istaknuo je kako se pad ne događa jednako u svim dijelovima zemlje.

- Taj je pad regionalno različit - u nekim županijama je izraženiji, dok je u drugima blaži, pojasnio je.

Naglasio je pritom kako cijene nekretnina nisu pratile pad prometa.

- Cijene nisu pale, nego su porasle u odnosu na 2024. godinu. Taj rast varira ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine, globalno gledano imamo manje transakcija, ali po višim cijenama, istaknuo je.

Govoreći o razlozima takvih kretanja, Vujović je izdvojio nekoliko ključnih čimbenika.

- Jedan od glavnih razloga je nedostatak novih nekretnina - ponuda je mala, a potražnja velika. Uz to, imamo dvije skupine kupaca: one koji rješavaju stambeno pitanje i one koji ulažu u nekretnine, rekao je.

Dodao je kako na tržište utječu i financijski uvjeti.

- Kamatne stope bile su relativno niske, oko tri posto, a inflacija je također odigrala svoju ulogu. Sve to utječe na odnos ponude i potražnje, kazao je.

Zaključno je istaknuo da visoke cijene dodatno utječu na pad prometa.

- Dio nekretnina dosegnuo je cijene koje kupci ne mogu ili ne žele platiti, zbog čega dolazi do pada prometa, iako su cijene i dalje više nego prije, apostrofirao je.

Pad interesa stranih kupaca mijenja dinamiku tržišta

Na pitanje postoji li razlika između domaće potražnje i interesa stranih kupaca, sugovornici ističu da pad zahvaća obje skupine, ali s različitim posljedicama po pojedine regije.

Bogović navodi da prema podacima, i jedna i druga imaju negativan predznak, što se posebno odražava u obalnim županijama gdje je udio stranih kupaca tradicionalno bio visok.

Dodaje kako su stranci prošle godine činili oko 30 posto kupaca stambenih nekretnina, ponajviše iz Slovenije, Njemačke i Austrije, ali i da se i taj segment sada smanjuje.

Vujović pojašnjava kako se pad prometa djelomično može pripisati upravo smanjenju aktivnosti stranih kupaca, osobito u područjima gdje su oni najzastupljeniji.

Govoreći o regionalnim razlikama pojašnjava da je pad u Istri najizraženiji i iznosi oko 18 posto, dok je u Primorsko-goranskoj županiji blaži, između 6 i 7 posto.

- Istodobno, pojedine županije bilježe rast - Zadarska i Šibensko-kninska županija su u plusu, dok Splitska županija bilježi značajan rast od oko 22 posto, navodi.

 Vujović naglašava da na tržište utječe više faktora, uključujući i situaciju u zemljama iz kojih dolazi najviše stranih kupaca.

- Recesija je prisutna u Njemačkoj i Austriji, to se apsolutno vidi i na tržištu i na potražnji, tako da kad pričamo o hrvatskom tržištu nekretnina, stvarno imamo različite segmente i utjecaje više faktora koji onda determiniraju ono što se događa, pojašnjava.

"Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina"

Na pitanje što donosi novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, koji je u saborskoj proceduri, Bogović ističe da je riječ o važnoj modernizaciji propisa koji uređuju tržište i rad posrednika.

- On dodatno regulira struku, odnosno odnose između posrednika i ostalih dionika u samom posredovanju, navodi Bogović, pojašnjavajući da je postojeći zakon na snazi od 2007. godine te da su promjene na tržištu u međuvremenu postale značajne.

Ističe kako je zakon rezultat višegodišnjeg rada i potrebe da se bolje zaštite i potrošači i legalni posrednici.

Govoreći o konkretnim odredbama, Bogović navodi da se uvodi zabrana oglašavanja nekretnina bez prethodno potpisanog ugovora o posredovanju.

Također, pojašnjava da se reguliraju i obveze posrednika poput objave cjenika, načina naplate provizije te pravila razgledavanja nekretnina.

Zaključno ističe da zakon donosi i strože kazne.

- Kazne će biti odvraćajuće da se manje krše zakoni, poručuje Bogović.

"Čekanje na idealnu nekretninu može biti najskuplja odluka"

Upitan kada je najbolje vrijeme za kupnju nekretnine Vujović ističe da povijesni trendovi pokazuju kako se dugoročno najviše isplatila ranija kupnja, uz napomenu da se tržišne okolnosti ne mijenjaju u korist čekanja.

- Povijest nas uči da je najbolje kupiti nekretninu bilo prije 10 godina, a ako nije prije 10 godina, onda je to danas, poručuje Vujović.

Objašnjava kako su takvi kupci kasnije lakše napredovali na tržištu, za razliku od onih koji godinama traže idealnu nekretninu.

- Najbolje su prošli oni koji su kupili nekretninu, možda i napravili neki kompromis koji nije bio idealan, ali imaju nekretninu i onda puno lakše kasnije kupuju veću i rade ono što je potrebno, nego oni koji već pet godina traže idealnu, ustvrdio je.

Prema Vujoviću, u sadašnjim okolnostima nema osnove za pad cijena nekretnina

- Gledajući sve ove čimbenike koji su danas tu, ukoliko se ne dogodi nešto drastično, nema osnove da cijene padaju, ustvrdio je.

"Razlike u priuštivosti sve izraženije"

Na pitanje o priuštivosti stanovanja u Hrvatskoj, Uhlir ističe da su razlike između regija jasno vidljive te da su obalni dio zemlje i Zagreb pod najvećim pritiskom.

Dodaje kako su posebno pogođeni oni koji nemaju vlastitu nekretninu, nego su u najmu ili otplaćuju kredit.

Eksplicirajući razlike između kontinentalnog i obalnog dijela zemlje, Uhlir pojašnjava da je priuštivost na kontinentu povoljnija.

- Kontinent bolje stoji, istočni dio države bolje stoji po pitanju priuštivosti, cijene nekretnina su manje, tamo su i prihodi manji, ali kad se stavi u odnos ipak je to izdržljivije, navodi.

Upozorava da su najizloženiji oni koji ne ostvaruju prihode iz turizma, već ovise o plaćama.

- Oni koji nisu u segmentu turizma, koji rade za svoju mjesečnu plaću, oni su pod jako velikim pritiskom, zaključio je Uhlir.