Tržište nekretnina između pada prometa i visokih cijena

Tržište nekretnina u Hrvatskoj i dalje obilježavaju visoke cijene i promjene u dinamici kupoprodaje, a najnoviji podaci upućuju na značajan pad broja transakcija. Istodobno, razlike u cijenama između pojedinih dijelova zemlje ostaju izražene, dok se kupci sve češće pitaju gdje se uopće isplati ulagati.

O aktualnim trendovima na tržištu nekretnina, odnosu ponude i potražnje te utjecaju novog zakonodavnog okvira govorilo se u emisiji Otvoreno, u kojoj su sudjelovali državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir, direktorica Sektora za trgovinu HGK-a Maja Bogović te stručnjak za tržište nekretnina Boro Vujović.

Uhlir: Pad kupoprodaje uz ograničenu ponudu

 Željko Uhlir je istaknuo kako je tržište nekretnina izrazito promjenjivo te da se njegovo kretanje kontinuirano prati kroz godišnje analize.

- Tržište nekretnina je jedna promjenjiva kategorija. Novi pregled koji je objavljen u Narodnim novinama puno je opsežniji, ima oko 250 stranica i fokusiran je na socioekonomske parametre koji pokazuju kako živimo i koliko su nekretnine zapravo skupe, rekao je Uhlir, dodajući da su u izradi sudjelovali Ekonomski institut, Porezna uprava i sustav e-Nekretnine.

Naglasio je kako analiza omogućuje praćenje dugoročnih trendova.

- Pregled radimo od 2012. godine i on nam daje presjek stanja u određenom trenutku, ali i mogućnost da kroz stručne analize pratimo što se događa na tržištu kroz dulje razdoblje, pojasnio je.

Govoreći o aktualnim kretanjima, Uhlir je istaknuo pad prometa.

- Bilježimo pad kupoprodaje, u jednom trenutku i do 20 posto. Promet pada, dok cijene ne padaju istom brzinom, rekao je.

Dodao je kako je razlog tomu ograničena ponuda nekretnina.

- Kod nas postoji ograničen broj nekretnina - ne može se graditi više od onoga što dopuštaju prostor, projekti i dozvole. Očito smo dosegli razinu na kojoj više nema prostora za značajnije širenje, istaknuo je.

Podsjetio je i na zakonske izmjene kojima se pokušava utjecati na trendove na tržištu.

- Zato smo prošle godine izmijenili osam zakona, uključujući Zakon o prostornom uređenju i Zakon o gradnji, kako bismo se odmaknuli od trenda pada, zaključio je.

Bogović: Poljoprivredna zemljišta najzastupljenija u kupoprodaji

Direktorica Sektora za trgovinu HGK Maja Bogović istaknula je kako najnoviji podaci potvrđuju usporavanje aktivnosti na tržištu nekretnina.

- Podaci ukazuju na pad broja kupoprodaja, ali i ukupnog prometa, što znači da se uistinu manje poslovalo s nekretninama, rekla je Bogović.

Pojasnila je i strukturu tržišta prema vrstama nekretnina.

- Kada gledamo po vrsti nekretnina, na prvom su mjestu poljoprivredna zemljišta s oko 25 posto udjela u ukupnom broju kupoprodaja. Slijede stanovi i apartmani, a potom građevinska zemljišta i obiteljske kuće, navela je.

Istaknula je kako stanovi i apartmani dominiraju po vrijednosti transakcija.

- Ako gledamo vrijednost, stanovi i apartmani čine oko 45 posto ukupnog udjela, no ta je vrijednost pala za oko 10 posto u odnosu na prošlu godinu, kazala je.

Naglasila je i važnost dugoročnog promatranja tržišta.

- Tržište nekretnina treba sagledavati u duljem razdoblju, kada se svi podaci stabiliziraju, jer je riječ o sustavu koji reagira sporije i zahtjeva određeno vrijeme za jasnije trendove, zaključila je.

Vujović: Različiti regionalni trendovi i dvije skupine kupaca

Stručnjak za tržište nekretnina Boro Vujović ocijenio je kako pad broja transakcija jest vidljiv, ali da podaci nisu u potpunosti usuglašeni te da postoje određene razlike u procjenama.

- Prema podacima Porezne uprave bilo je oko 117 tisuća transakcija, uz pad od oko 13 posto u odnosu na 2024. godinu. No, činjenica je da je broj transakcija manji i to se osjeća na tržištu, rekao je Vujović.

Istaknuo je kako se pad ne događa jednako u svim dijelovima zemlje.

- Taj je pad regionalno različit - u nekim županijama je izraženiji, dok je u drugima blaži, pojasnio je.

Naglasio je pritom kako cijene nekretnina nisu pratile pad prometa.

- Cijene nisu pale, nego su porasle u odnosu na 2024. godinu. Taj rast varira ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine, globalno gledano imamo manje transakcija, ali po višim cijenama, istaknuo je.

Govoreći o razlozima takvih kretanja, Vujović je izdvojio nekoliko ključnih čimbenika.

- Jedan od glavnih razloga je nedostatak novih nekretnina - ponuda je mala, a potražnja velika. Uz to, imamo dvije skupine kupaca: one koji rješavaju stambeno pitanje i one koji ulažu u nekretnine, rekao je.

Dodao je kako na tržište utječu i financijski uvjeti.

- Kamatne stope bile su relativno niske, oko tri posto, a inflacija je također odigrala svoju ulogu. Sve to utječe na odnos ponude i potražnje, kazao je.

Zaključno je istaknuo da visoke cijene dodatno utječu na pad prometa.

- Dio nekretnina dosegnuo je cijene koje kupci ne mogu ili ne žele platiti, zbog čega dolazi do pada prometa, iako su cijene i dalje više nego prije, apostrofirao je.

Pad interesa stranih kupaca mijenja dinamiku tržišta

Na pitanje postoji li razlika između domaće potražnje i interesa stranih kupaca, sugovornici ističu da pad zahvaća obje skupine, ali s različitim posljedicama po pojedine regije.

Bogović navodi da prema podacima, i jedna i druga imaju negativan predznak, što se posebno odražava u obalnim županijama gdje je udio stranih kupaca tradicionalno bio visok.

Dodaje kako su stranci prošle godine činili oko 30 posto kupaca stambenih nekretnina, ponajviše iz Slovenije, Njemačke i Austrije, ali i da se i taj segment sada smanjuje.

Vujović pojašnjava kako se pad prometa djelomično može pripisati upravo smanjenju aktivnosti stranih kupaca, osobito u područjima gdje su oni najzastupljeniji.

Govoreći o regionalnim razlikama pojašnjava da je pad u Istri najizraženiji i iznosi oko 18 posto, dok je u Primorsko-goranskoj županiji blaži, između 6 i 7 posto.

- Istodobno, pojedine županije bilježe rast - Zadarska i Šibensko-kninska županija su u plusu, dok Splitska županija bilježi značajan rast od oko 22 posto, navodi.

 Vujović naglašava da na tržište utječe više faktora, uključujući i situaciju u zemljama iz kojih dolazi najviše stranih kupaca.

- Recesija je prisutna u Njemačkoj i Austriji, to se apsolutno vidi i na tržištu i na potražnji, tako da kad pričamo o hrvatskom tržištu nekretnina, stvarno imamo različite segmente i utjecaje više faktora koji onda determiniraju ono što se događa, pojašnjava.

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina

Na pitanje što donosi novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, koji je u saborskoj proceduri, Bogović ističe da je riječ o važnoj modernizaciji propisa koji uređuju tržište i rad posrednika.

- On dodatno regulira struku, odnosno odnose između posrednika i ostalih dionika u samom posredovanju, navodi Bogović, pojašnjavajući da je postojeći zakon na snazi od 2007. godine te da su promjene na tržištu u međuvremenu postale značajne.

Ističe kako je zakon rezultat višegodišnjeg rada i potrebe da se bolje zaštite i potrošači i legalni posrednici.

Govoreći o konkretnim odredbama, Bogović navodi da se uvodi zabrana oglašavanja nekretnina bez prethodno potpisanog ugovora o posredovanju.

Također, pojašnjava da se reguliraju i obveze posrednika poput objave cjenika, načina naplate provizije te pravila razgledavanja nekretnina.

Zaključno ističe da zakon donosi i strože kazne.

- Kazne će biti odvraćajuće da se manje krše zakoni, poručuje Bogović.