Cijene stanova i dalje visoke, Vlada nudi rješenja

Iako je prošle godine prodano oko deset posto manje nekretnina, cijene stanova u Zagrebu i na obali nastavile su rasti. Zašto su cijene nerealno visoke? Što će donijeti novi Zakon o priuštivom stanovanju?

Pad prometa, a cijene ne posustaju

Lana Mihaljinec Knežević, članica Predsjedništva Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK ističe kako pad prometa traje još od 2020. godine, ali rast cijena ne posustaje, iako se vidljivo usporio.

– Cijene prošle godine nisu rasle kao u prvim postcovid godinama, kada je tržište bilo izuzetno aktivno i kad su najviše i porasle, rekla je.

Na cijene, objašnjava, i dalje snažno utječu oni koji nekretninu moraju kupiti zbog životnih okolnosti, ali i investitori.

– U Hrvatskoj je i dalje snažan tradicionalni pristup štednje kroz nekretnine. Imali smo inflaciju i uvođenje eura dodatno je potaknulo ulaganja, a ponude onog tipa nekretnina koje se najviše traže – nema dovoljno, upozorava.

Poseban problem vidi u Zagrebu, gdje je potražnja za novogradnjom znatno veća od ponude.

– Iako se puno gradi, na tržište dolazi manje nekretnina nego na vrhuncu sredinom 2000-ih. Uglavnom se nude stanovi vrlo visokih cijena, koji nisu ni blizu priuštivih, kaže.

Rabljeni stanovi

Fond rabljenih stanova pritom je, dodaje, gotovo iscrpljen.

– Riječ je o sve starijem fondu u koji se desetljećima nedovoljno ulagalo. Ono što se danas oglašava često je precijenjeno – vlasnici imaju previsoka očekivanja u odnosu na to što kupci mogu ili žele platiti.

Nema sloma tržišta

Jasminka Biliškov, vlasnica agencije za nekretnine kaže kako nema govora o slomu tržišta.

- Tržište je stabilno, samo je malo usporeno. Cijene su takve kakve jesu i relativno su visoke. Rabljeni stanovi dosegnuli su cijene novogradnje, no novogradnja se i dalje drži, pa čak bilježi i lagani rast, kaže Biliškov.

Ističe kako se stanovi u novogradnji prodaju već u najranijoj fazi gradnje.

– U Splitu često kažemo da se stanovi prodaju čim krene gradnja. Već nakon dobivanja građevinske dozvole i početka prvih radova, veći dio stanova je rasprodan, pojašnjava.

Prema njezinim riječima, tržište nekretnina prolazi kroz očekivanu fazu ciklusa.

– Kao i kod svake robe, i kod nekretnina postoje razdoblja veće i manje prodaje. Trenutačno smo u fazi usporavanja, ali bez dramatičnih promjena, zaključuje Biliškov.

Na pitanje je li realno da su cijene toliko visoke, Biliškov kaže kako su se cijene formirale upravo na toj razini jer je potražnja znatno veća od ponude.

– Split je grad koji se nema gdje širiti, a interes za kupnju, posebno novogradnje, iznimno je velik. Novogradnja je stoga najtraženija, ali su i rabljeni stanovi dosegli njezine cijene jer stanova na tržištu jednostavno nema dovoljno. Kad ponude nedostaje, cijene automatski rastu, pojašnjava Biliškov.

Zakon o priuštivom stanovanju

Danas je na sjednici Vlade predstavljen zakon koji je upućen u saborsku proceduru - Zakon o priuštivom stanovanju. Plan je do 2030. godine izgraditi ili obnoviti više od 20.000 stanova. Puno je novosti. 

Državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir ističe kako je zakon sveobuhvatan i obuhvaća oko stotinu članaka te osam različitih mjera kojima se nastoji povećati dostupnost stanovanja.

– Dio mjera je kratkoročan i može se brzo provesti, a neke smo već i pokrenuli. To je, primjerice, pomoć mladima pri kupnji prve stambene nekretnine, kojom se nastoji ublažiti teret visokih cijena kroz djelomični povrat poreza, pojasnio je Uhlir.

Kao još jednu mjeru koja se može relativno brzo realizirati naveo je aktiviranje praznih stanova.

– Svjesni smo da su stanovi skupi, da ih nema dovoljno i da je potražnja velika, a istodobno u svim gradovima postoje tisuće stambenih jedinica koje godinama stoje prazne. Naša je namjera bila pokušati ih što više staviti u funkciju, rekao je, dodavši da se prema projekcijama iz nacionalnog plana, do 2030. godine planira aktivirati oko 9.000 takvih stanova.

APN-ov poziv iznad očekivanja

Na prvi poziv APN-a za priuštivi najam, u kojem su vlasnici stanove davali na upravljanje i najam na određeni broj godina, izazvao je velik interes. Javilo se oko 880 vlasnika.

Uhlir potvrđuje da je interes premašio očekivanja.

– Javni poziv trajao je samo 45 dana, i to preko Božića i Nove godine, dok su u nekim državama s kojima se uspoređujemo slični pozivi bili otvoreni i po godinu dana, a odaziv je bio manji, rekao je.

Dodaje kako je odaziv pokazao da su građani prepoznali program i imali povjerenje u njegovu provedbu.

– Građani su u ovom kratkom razdoblju prepoznali ozbiljnost programa i bili spremni svoje nekretnine dati na uporabu. Smatramo da smo program dobro postavili, a on će sada biti još bolji, naglasio je.

Prema njegovim riječima, pilot-projekt poslužio je za dodatno unaprjeđenje mjera.

– Ovaj pilot nam je pokazao što treba dodatno prilagoditi. Te smo izmjene ugradili u zakon koji je danas prihvaćen na Vladi i sljedeći poziv bit će još kvalitetnije postavljen, zaključio je Uhlir.

Bez izgleda za pad cijena

Mihaljinec Knežević naglašava kako sloma tržišta neće biti i da nema nikakvih indikatora da bi do toga trebalo doći.

- Situacija je stabilna, makroekonomski pokazatelji su stabilni, tako da, nažalost, za kupce nema nekakve perspektive da će doći do pada cijena, ističe.

Dugoročni najam

Govoreći o dugoročnom najmu, Biliškov upozorava kako ga u Splitu i sličnim obalnim sredinama praktički – nema. Na pitanje jesu li mlade obitelji na obali u svojevrsnoj pat poziciji, jer ne mogu ni unajmiti ni kupiti stan, odgovara potvrdno.

– Mladim obiteljima je iznimno teško. Teško je zasnovati obitelj kao podstanar jer nikad ne znate kada ćete morati napustiti stan. Zbog visokih cijena mnogi se odlučuju na kupnju izvan Splita, u okolnim gradovima ili na rubnim područjima, kaže Biliškov.

Dodaje kako se sve više mladih obitelji seli u Solin, Kaštela, pa čak i u Dalmatinsku zagoru, poput Klisa.

– No ukupno gledano, stanova jednostavno nema dovoljno. Bez snažne intervencije države, bez priuštivog stanovanja i priuštivog najma, ovaj se problem ne može riješiti, upozorava.

Prema njezinim riječima, ključno je što prije pokrenuti novu stanogradnju.

– Ti se stanovi moraju ponuditi ili u najam ili u prodaju. To je jedini način da se mladim obiteljima omogući ostanak u Hrvatskoj i normalno zasnivanje obitelji, ističe.

Na pitanje primjećuje li se smanjenje kratkoročnog najma i prelazak dijela vlasnika na dugoročni najam, Biliškov kaže kako je određenih pomaka ipak bilo, no problem ostaje.

– Dio vlasnika koji ne može dobiti suglasnost susjeda odlučuje se za dugoročni najam, i to se vidi u Splitu, ali i u drugim turističkim gradovima. No unatoč tome, stanova za najam i dalje kronično nedostaje, kaže.

Gradnja zgrada putem APN-a

U sklopu Zakona o priuštivom stanovanju planira se gradnja zgrada putem APN-a, no velika novost je da će polovica stanova u takvim zgradama morati biti namijenjena najmu, a u manjim zgradama svi stanovi isključivo za najam. 

Uhlir ističe da je riječ o značajnoj promjeni u odnosu na dosadašnji model, u kojem su se stanovi gotovo isključivo nudili na prodaju.

– Odlučili smo se za ovu mjeru kako bismo omogućili većem broju građana da povoljno riješe svoje stambeno pitanje. Kupnja stana, čak i prema dosadašnjem modelu, zahtijevala je kreditnu sposobnost, vlastito učešće i dugoročnu obvezu, često i na 30 godina, pojasnio je.

Prema novom zakonu, 50 posto stanova u projektima priuštivog stanovanja bit će namijenjeno priuštivom najmu, dok će se preostali dio nuditi za priuštivu kupnju.

– Na taj način u sustav ulaze i oni koji nisu kreditno sposobni ili nemaju dovoljno vlastitih sredstava, naglašava Uhlir.

Posebnu novost predstavlja i način određivanja najamnine.

– Priuštiva najamnina više se neće računati jednako za sve, nego će se obračunavati zasebno za svaku obitelj i svako kućanstvo, prema njihovim okolnostima, zaključio je.

Na pitanje koji će biti uvjeti, Uhlir kaže:

- Ciljna skupina prvenstveno obuhvaća mlađe osobe do 45 godina, no to ne znači da se starije osobe ne mogu prijaviti, već će u bodovanju imati nešto manju prednost. Prednost će imati i građani slabije platežne moći, odnosno oni s nižim prihodima, rekao je.

Dodao je kako su zakonom obuhvaćene i posebno osjetljive skupine.

– U bodovanju će se uzimati u obzir osobe s invaliditetom, obitelji s djecom s posebnim potrebama, samohrani roditelji i druge skupine kojima je stambeno pitanje najteže riješiti, naveo je.

Prema njegovim riječima, za sve prijavljene bit će razrađen sustav bodovanja, na temelju kojeg će se formirati lista reda prvenstva.

– Oni kojima je stan najpotrebniji doći će prvi na red, zatim ostali prema ostvarenim bodovima, pojasnio je.