U Zagrebu prazan svaki šesti stan: Može li veći porez promijeniti situaciju?

Grad Zagreb najavio je povećanje poreza na nekretnine, ponajprije kako bi potaknuo aktiviranje praznih stanova i povećao ponudu za dugoročni najam. Mjera bi trebala donijeti i veće prihode gradskom proračunu, dok se istodobno otvara pitanje hoće li Grad građane rasteretiti smanjenjem stope poreza na dohodak.

O mogućim učincima nove porezne politike na tržište stanovanja, načinu korištenja dodatnih prihoda te razlozima zbog kojih su cijene nekretnina u Hrvatskoj toliko visoke u emisiji "U mreži Prvog" govorili su zamjenik zagrebačkog gradonačelnika Luka Korlaet, predsjednica Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina Komore Zagreb pri HGK Lana Mihaljinac Knežević i ekonomski analitičar Damir Novotny.

Korlaet: Svaki šesti stan u Zagrebu je prazan

Korlaet je pojasnio na koje će se nekretnine odnositi povećanje poreza.

- Danas je na dnevnom redu Gradske skupštine odluka kojom se stopa poreza na nekretnine povisuje s pet na osam eura po četvornom metru, što je maksimalna zakonska stopa. To se odnosi na stanove koji su prazni ili se koriste za kratkoročni najam. Građani koji u tim stanovima žive ili ih dugoročno iznajmljuju neće biti dodatno porezno opterećeni, rekao je Korlaet.

Istaknuo je da Zagreb istodobno bilježi velik manjak stanova za stanovanje.

- U Zagrebu imamo takozvani stambeni jaz od 38 tisuća stambenih jedinica. To je broj koji je potreban da bi svaka obitelj i svaki pojedinac u našem gradu mogao dostojanstveno stanovati, rekao je.

Posebno je upozorio na velik broj praznih stanova.

- Prema podacima HEP-a, u Zagrebu je prazno 55 tisuća stanova. To je nevjerojatan podatak. U gradu imamo oko 350 tisuća stanova, što znači da je otprilike jedna šestina prazna, a istodobno imamo stambenu krizu, rekao je Korlaet.

Dodao je kako se Grad nada da će nova mjera utjecati na odluke vlasnika.

- Nadamo se da ćemo ovom mjerom aktivirati što više tih praznih stanova za dugoročni najam, zaključio je.

Mihaljinac Knežević: Ne znamo koliko je praznih stanova useljivo

Mihaljinac Knežević upozorila je da nije poznata struktura praznih stanova u Zagrebu.

- Ne znamo točno kakav je fond tih praznih stanova, imaju li neriješene imovinsko-pravne odnose i jesu li uređeni. Pretpostavljamo da je popriličan broj upravo takvih, rekla je.

Smatra da je zasad teško procijeniti hoće li povećanje poreza doista potaknuti vlasnike na dugoročni najam.

- Povećanje poreza u postotkovnom je smislu veliko, ali je u apsolutnom iznosu relativno malo. Nema puno takozvanih poluga kojima se vlasnike može stimulirati da prazne stanove, ako su uređeni i mogu se iznajmljivati, stave na tržište, istaknula je.

Dodala je da će za procjenu učinaka mjere trebati vremena.

- Ovo je zasad još jedan pokušaj lokalne vlasti. Kao i kod drugih promjena koje su se dogodile posljednjih godina, mora proći neko vrijeme da vidimo kakav će biti njihov stvarni utjecaj, apostrofirala je.

Novotny: Porez vezati uz vrijednost nekretnine

Novotny smatra da povećanje poreza samo po sebi teško može znatnije utjecati na ponudu stanova i njihove cijene.

- Osnovna ekonomska zakonitost je ponuda i potražnja. Ako je malo stanova na tržištu, a potražnja velika, cijene rastu. Velika potražnja povezana je i s migracijom iz ruralnih u urbana područja, što nije samo hrvatski problem, rekao je.

Podsjetio je da bi osnovna svrha poreza na nekretnine trebala biti financiranje lokalnih potreba i jačanje fiskalne decentralizacije.

- Svrha tog poreza trebala bi biti financiranje jedinica lokalne samouprave i korak prema decentralizaciji. Hrvatska je fiskalno visoko centralizirana zemlja i dobro je da se ide u tom smjeru, istaknuo je Novotny.

Pritom smatra da bi pravedniji model bio oporezivanje prema vrijednosti nekretnine.

- Ima smisla da vlasnici vrijednijih nekretnina, na boljim lokacijama, plaćaju viši porez. Opterećenje od osam eura po četvornom metru općenito je, rekao bih, simbolično, kazao je.

Zbog toga ne očekuje da će predloženo povećanje donijeti veće promjene na tržištu.

- Malo je vjerojatno da će se postići ciljevi koje je Grad postavio, ali je dobro da se ide u smjeru povećavanja poreznog opterećenja nekretnina, zaključio je.

"Tržište se sve više raslojava"

Govoreći o rastu cijena i trenutačnom stanju na tržištu nekretnina, Mihaljinac Knežević istaknula je da prosječne cijene ne daju potpunu sliku.

- Stope rasta cijena drastično variraju, ne samo od regije do regije nego i unutar pojedinih gradova te ovisno o vrsti nekretnine. Zato prosjeci često ne pokazuju stvarno stanje na tržištu, rekla je.

Navela je da broj transakcija pada jer je građanima sve manje nekretnina cjenovno dostupno.

- Sve je manje nekretnina koje si prosječan građanin može priuštiti. Fond rabljenih stanova je ograničen, mnogo ih je prodano u godinama nakon pandemije, a tražene cijene dijela takvih nekretnina danas su nerealno visoke, istaknula je.

Posebno je upozorila na nedostatak novogradnje, koja je i dalje najtraženiji dio tržišta.

- Novogradnje se premalo gradi, a upravo je ona najtraženiji nekretninski proizvod, osobito u Zagrebu, gdje građani traže protupotresno sigurnije nekretnine. Developeri pritom postavljaju cijene koje tržište može apsorbirati, kazala je.

Na tržištu najma, dodala je, najveći rast cijena bilježe manji stanovi, za kojima je i najveća potražnja.

- Tržište je snažno opterećeno turističkim najmom, i u Zagrebu i na obali. U mnogim turističkim središtima gotovo je nemoguće pronaći stan za dugoročni najam, što dugoročno stvara problem i mladima koji bi ondje trebali moći stanovati bez kupnje nekretnine, rekla je.

Zaključila je da pad broja transakcija pokazuje sve izraženije raslojavanje među kupcima.

- Dolazi do sve većeg raslojavanja na tržištu između onih koji mogu kupiti nekretninu i onih koji ne mogu, a očekujem da će se taj trend nastaviti, rekla je.

"Rast kamata neće biti dramatičan"

Novotny je najavljeni rast kamatnih stopa na stambene kredite povezao s povratkom inflacije i promjenom monetarnih okolnosti nakon ulaska Hrvatske u europodručje.

- Nakon ulaska u europodručje Hrvatska narodna banka oslobodila je velike devizne pričuve, što je povećalo likvidnost banaka i utjecalo na snižavanje kamatnih stopa na kredite i štednju. To je vrijeme sada iza nas, rekao je.

Objasnio je da Europska središnja banka zbog povišene inflacije mora istodobno voditi računa o stabilnosti cijena i gospodarskom rastu.

- Cilj je inflacija od dva posto godišnje, ali već sada vidimo da ga nije jednostavno ostvariti. S druge strane, monetarnom kontrakcijom ne smije se ugušiti gospodarstvo. Zbog toga se kamatne stope moraju podizati, istaknuo je Novotny.

Ipak, ne očekuje naglo poskupljenje stambenih kredita.

- Ne mislim da će rast biti dramatičan i drastičan. Kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj i dalje su niske, čak niže nego u nekim zemljama poput Njemačke i Austrije, kazao je.

Upozorio je da je za dostupnost stanovanja veći problem ograničena ponuda nekretnina i koncentracija potražnje u Zagrebu.

- Problem je što nema dovoljno nekretnina i što bi svi željeli živjeti u Zagrebu. Nemamo dovoljnu disperziju izvan velikih gradskih područja, zaključio je.

"Grad sam ne može riješiti stambeni problem"

Govoreći o kritikama da bi visina poreza trebala ovisiti o lokaciji nekretnine, Korlaet je rekao da je Grad namjerno odabrao jednak pristup za sve dijelove Zagreba.

- Namjerno smo išli s jednakim pristupom u svim dijelovima grada jer nam se čini da sada nema smisla uvoditi finiju gradaciju. Ovo je mjera koja je u rukama Grada, ali je u usporedbi s onim što država može učiniti u oporezivanju praznih, drugih i trećih nekretnina zapravo simbolična, rekao je.

Očekuje kritike oporbe, ali smatra da je povećanje poreza potrebno kako bi se dio praznih stanova aktivirao.

- Očekujem raspravu i napade oporbe, ali mislim da ćemo prijedlog uvjerljivo braniti. Moramo barem dio od 55 tisuća praznih stanova staviti na tržište, istaknuo je Korlaet.

Govoreći o gradskom stambenom fondu, naveo je da Grad Zagreb raspolaže s oko 6500 stanova.

Kao važniju polugu za povećanje ponude priuštivog stanovanja izdvojio je snažnije oporezivanje nekretnina koje se ne koriste za stanovanje.

- Puno pravednije i socijalno pravednije bilo bi progresivno porezno opteretiti drugu i treću nekretninu, odnosno onu koja stoji prazna ili se koristi kao vikendica, rekao je.

Odbacio je i pozive Vlade da Grad nakon povećanja poreza na nekretnine smanji stopu poreza na dohodak.

- To je spin. Povećanje poreza na nekretnine u kumulativu donosi oko šest milijuna eura, dok ćemo sljedeće godine zbog porezne reforme ostati bez 85 milijuna eura. Slažemo se s poreznim rasterećenjem umirovljenika, ali gradski će proračun zbog toga biti manji, rekao je Korlaet.

Dodao je da Grad trenutačno priprema proračun za 2027. godinu u uvjetima inflacije i smanjenih prihoda.

- Moramo se ponašati racionalno. Upravo slažemo proračun za 2027. godinu i nije ga lako skrojiti tako da zadržimo sadašnji standard i istodobno zadovoljimo očekivanja, zaključio je.